都市計画の土地利用

更新日:令和元(2019)年11月21日(木曜日)

ページID:P009888

 都市計画区域内の土地について、住居、商業、工業などの用途と機能を適正に配分すること、公共施設に見合った建築密度を適正に配分すること、環境保全の面から適正な空間を保持すること、景観を維持することなどの観点から、土地利用に一定の秩序を与え、良好な環境と機能を維持するため、土地利用に関する都市計画を定めています。

土地利用の目次
区域区分 市街化区域・市街化調整区域 地域地区 用途地域 高度地区
高度利用地区 特定街区 防火地域・準防火地域 風致地区 駐車場整備地区
臨港地区 生産緑地地区 促進区域 地区計画

 

区域区分 

市街化区域・市街化調整区域

無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分しています。

市街化区域とは、既に市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図っていく区域であり、市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域のことです。

市街化区域内では、その目的を達成するため、道路、公園、下水道などの都市基盤施設の整備を重点的に進めることとされています。

市街化区域・市街化調整区域について
都市計画変更(決定)年月日 行政区域 都市計画区域 市街化区域 市街化調整区域

平成 28年 3月 4日県告示第158号
(昭和45年 7月31日県告示第 489号) 

8,562ha 8,564ha 5,509ha 3,055ha

船橋市では、昭和45年の都市計画決定以来、定期的な見直し等を行ってきていますが、平成31年4月1日現在、市街化区域は約5,509ha(都市計画区域の64.3%)、市街化調整区域は3,055ha(同35.7%)となっています。

※平成26年10月1日より行政区域面積は8,562haとなっていますが、都市計画区域及び市街化調整区域の面積の変更には都市計画法に定められた各種手続きが必要であり、都市計画区域及び市街化調整区域の面積は従来の数値のままとなっています

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地域地区

地域地区は、都市計画区域内の土地をその利用目的などによって区分し、建築物などについての必要な制限を行うことにより、土地の合理的な利用を図り、都市の健全な発展と秩序ある整備に資するために定めるものです。

船橋市では平成31年4月1日現在、用途地域など次の地域地区を都市計画決定しています。

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用途地域

地域地区のなかでもっとも基本となるもので、建築物の用途、建蔽率、容積率などを定める地域です。

平成31年4月1日現在、船橋市では市街化区域内の土地について、第二種低層住居専用地域及び田園住居地域を除く11種類の用途地域を都市計画決定しており、内訳は住居系用途地域が約4,265ha(全体の77.4%)、商業系用途地域が約373ha(同6.8%)、工業系用途地域が約871ha(同15.8%)となっています。
用途地域に建てられる建築物の制限は建築指導課へ

用途地域一覧
用途地域 建蔽率(%) 容積率(%) 建築物の
高さの限度
面積(ha) 比率(%)
第一種低層住居専用地域 40,50 80,100,150 10m 約1768 32.1
第一種中高層住居専用地域 60 200 約1274 23.1
第二種中高層住居専用地域 60 200 約9.8 0.2
第一種住居地域 60 200 約959 17.4
第二種住居地域 60 200,300 約188 3.4
準住居地域 60 200 約66 1.2
近隣商業地域 80 200,300 約88 1.6
商業地域 80 400,500,600,700,800 約285 5.2
準工業地域 60 200,300 約317 5.8
工業地域 60 200 約206 3.7
工業専用地域 50,60 200 約348 6.3
合計 約5,509 100.0

平成27年12月18日変更船橋市告示第629号
(当初決定)昭和48年2月27日千葉県告示第155号
船橋市用途地域指定基準(PDF形式 65キロバイト)

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高度地区

日照、通風、採光などの市街地環境を維持するため、または土地利用の増進を図るため建築物の高さの最高限度または最低限度を定める地区です。
平成31年4月1日現在、船橋市では、用途地域の一部に第一種高度地区(最高限20m)(約1790ha)、第一種高度地区(最高限31m)(約93ha)、第二種高度地区(最高限20m)(約441ha)、第二種高度地区(最高限31m)(約799ha)を都市計画決定しています。

高度地区について

種類

面積

都市計画変更(決定)年月日

第一種高度地区

20m 約1,790ha

H.27.12.18 市告示第630号
(S.48. 2.27 市告示第13号)

31m 約93ha

第二種高度地区

20m 約 441ha
31m 約799ha

約3,123ha -

高度地区は、下図のような北側斜線制限及び最高高さ制限です。この範囲を超えて建築物は建てられません。

高度地区の画像

高度地区の規定書(PDF形式:147KB)
船橋都市計画高度地区運用基準(PDF形式:24KB)
高度地区運用基準(別表1)建替え特例の考え方(PDF形式:17KB)

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高度利用地区

市街地における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図るため、建築物の容積率の最高限度および最低限度、建蔽率の最高限度、建築面積の最低限度並びに壁面の位置の制限を定める地区です。
平成31年4月1日現在、船橋市では市街地再開発事業の区域などで6カ所(約6.1ha)を都市計画決定しています。

高度利用地区一覧
種類 面積 建築物の容積率の最高限度 建築物の容積率の最低限度 建築物の建蔽率の最高限度 建築物の建築面積の最低限度 備考
高度利用地区
(本町2丁目地区)
約1.3ha 70/10以下 30/10以上 7/10以下 200平方メートル以上 壁面線の位置の制限あり
但し、建築物の建ぺい率の最高限度は建築基準法第53条第3項第1号又は第2号いずれかに該当する建築物にあっては1/10を、同項第1号及び第2号に該当する建築物又は第5項第1号に該当する建築物にあっては2/10を加えた数値とする。
高度利用地区
(本町7丁目地区)
約1.4ha 70/10以下 40/10以上 10/10以下 300平方メートル以上 壁面線の位置の制限あり
高度利用地区
(本町7丁目
第二地区)
約1.4ha 50/10以下 20/10以上 8/10以下 200平方メートル以上 壁面線の位置の制限あり
但し、耐火建築物にあっては10/10以下
高度利用地区
(本町1丁目地区)
約1.3ha 90/10以下 40/10以上 7/10以下 300平方メートル以上 壁面線の位置の制限あり
但し、建築物の建ぺい率の最高限度は建築基準法第53条第3項第1号又は第2号いずれかに該当する建築物にあっては1/10を、同項第1号及び第2号に該当する建築物又は第5項第1号に該当する建築物にあっては2/10を加えた数値とする。
高度利用地区
(本町4丁目地区)
約0.4ha   約0.17ha 70/10以下 20/10以上 5/10以下 200平方メートル以上 壁面線の位置の制限あり
約0.26ha 50/10以下
但し、建築物の建ぺい率の最高限度は建築基準法第53条第3項第1号又は第2号いずれかに該当する建築物にあっては1/10を、同項第1号及び第2号に該当する建築物又は第5項第1号に該当する建築物にあっては2/10を加えた数値とする。
高度利用地区
(本町1丁目
第二地区)

約0.3ha

約0.30 ha 75/10以下 20/10以上 5/10以下 200平方メートル以上 壁面線の位置の制限あり
約0.03 ha 55/10以下
但し、建築物の建ぺい率の最高限度は建築基準法第53条第3項第1号又は第2号いずれかに該当する建築物にあっては1/10を、同項第1号及び第2号に該当する建築物又は第5項第1号に該当する建築物にあっては2/10を加えた数値とする。
合計 約6.1ha

平成16年2月27日変更船橋市告示第63号
(当初決定)昭和46年9月4日市告示第51号

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特定街区

市街地の整備改善を図るため、街区の整備または造成が行われる地区に、建築物の容積率並びに高さの最高限度および壁面の位置の制限を定める街区です。

平成31年4月1日現在、船橋市ではJR船橋駅南口に1街区(約0.8ha)を都市計画決定しています。

特定街区一覧
名称 面積 建築物の容積率 建築物の高さの最高限度
本町1丁目特定街区 約  0.8ha 75/10 高層部: 44.5m
中層部: 32.5m
低層部: 12.0m

昭和50年12月16日決定船橋市告示第60号
船橋市特定街区運用基準(PDF形式 325キロバイト)

 船橋市特定街区運用基準実施細目(PDF形式307キロバイト)

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防火地域・準防火地域

市街地における火災の危険を防除するために定める地域です。
平成31年4月1日現在、船橋市では商業系および住居系の用途地域の一部に防火地域(約32ha)、準防火地域(約379ha)を都市計画決定しています。

防火地域・準防火地域について
名称 面積 都市計画変更(決定)年月日
防火地域 約 32ha H.20.11.18 市告示第464号
(S.30.12.26 建告示第1567号)
準防火地域 約 379ha
約 411ha

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風致地区

樹林地、水辺などの良好な自然的景観を形成している土地について、その風致を維持し都市環境の保全を図るため定める地区です。
平成31年4月1日現在、船橋市では葛飾、中山競馬場、法典、滝不動の4地区(約508.3ha)を都市計画決定しています。
風致地区内での建築行為等には許可が必要です。

詳しくは公園緑地課へ

風致地区一覧
名称 面積 都市計画変更(決定)年月日
葛飾風致地区 約 95.0ha S.48. 2.27 県告示第157号
(S.13.10.22 内務省告示第457号)
中山競馬場風致地区 約 89.1ha S.44. 4. 9 建設省告示第1356号
(S.13.10.22 内務省告示第457号)
法典風致地区 約 107.2ha S.60.11. 8 県告示第1123号
(S.13.10.22 内務省告示第457号)
滝不動風致地区 約 217.0ha S.48. 2.27 県告示第157号
(S.13.10.22 内務省告示第457号)
約 508.3ha

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駐車場整備地区

自動車交通が著しくふくそうする市街地およびその周辺で、道路の効用を保持し、円滑な道路交通を確保する必要があると認められる区域に定める地区です。
平成31年4月1日現在、船橋市ではJR船橋駅周辺およびJR西船橋駅周辺の2地区(約224ha)を都市計画決定しています。

詳しくはこちらへ

駐車場整備地区一覧
名称 面積 都市計画決定年月日
JR船橋駅周辺駐車場整備地区 約 190ha H. 4. 4.21 市告示第 57号
JR西船橋駅周辺駐車場整備地区 約 34ha
約 224ha

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臨港地区

港湾の管理運営を円滑に行うため、港湾地域と一体として機能すべき陸域を指定しています。
平成31年4月1日現在、船橋市では潮見町、高瀬町、若松3丁目、浜町2丁目及び3丁目の各一部(約86ha)を都市計画決定しています。

臨港地区一覧
名称 面積 都市計画変更(決定)年月日
千葉港臨港地区 約   86ha H. 20.8.15 県告示第641号

臨港地区の区域図はこちら

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生産緑地地区

農林業との調和を図りながら、都市における良好な環境を確保するとともに生鮮野菜の貴重な供給地として、市街化区域内農地を計画的に保全する地区です。

平成31年4月1日現在、船橋市では484地区(約174.40ha)を都市計画決定しています。

生産緑地地区一覧
地区数 面積 都市計画変更(決定)年月日
484地区 約 174.40 ha H.30.12.14市告示第859号(S.61.12.23 市告示第171号)

生産緑地の詳細についてはこちら

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促進区域

促進区域は、一定の土地利用を実現するために再開発や区画整理などによる整備開発を区域内の土地所有者等に義務づけるため定めるものです。
平成31年4月1日現在、船橋市では船橋駅北口第二地区第一種市街地再開発事業施行区域に市街地再開発促進区域(約1.4ha)を、坪井特定土地区画整理事業施行区域に土地区画整理促進区域(約65.4ha)を都市計画決定しています。

促進区域一覧
名称 面積 都市計画決定年月日
船橋駅北口第二地区市街地再開発促進区域 約 1.4ha S.53. 3.31 市告示第 19号
坪井土地区画整理促進区域 約 65.4ha H. 7.10. 3 市告示第142号

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地区計画

地区計画は、一定の地区レベルで、道路・公園などの地区施設や建築物、土地利用についての計画を地区住民の意向を反映しつつ総合的かつ一体的に定め、その地区の特性にふさわしい良好な市街地の整備や保全を図るため定めるものです。

平成31年4月1日現在、船橋市では下表の17地区を都市計画決定しています。
地区計画の区域内で土地の区画形質の変更や建築物の建築を行う場合、届出が必要です。

地区計画の詳細についてはこちら

地区計画一覧
名称 位置 面積 都市計画変更(決定)年月日 目標 地区整備計画の内容
やよい町
地区
坪井東5丁目の
一部

約2.7ha

H9.1.17 
市告示
第7号
(H7.10. 3市告示第139号)

既存住宅市街地の環境の保全、増進を図り、鉄道整備による利便性を活かしつつ優良な住宅市街地の形成を目指す。

道路:区画道路1号~6号、
緑地:約0.13ha、用途の制限、
敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、
高さの最高限度、形態又は意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限
やよい町
第2地区
坪井東4丁目の
一部
約2.0ha H9.1.17 市告示
第8号
(H7.10. 3 市告示第140号)
既存住宅市街地の環境の保全、増進を図り、鉄道整備による利便性を活かしつつ優良な住宅市街地の形成を目指す。 道路:区画道路1号、用途の制限、
敷地面積の最低限度、
壁面の位置の制限、高さの最高限度、
形態又は意匠の制限、かき又はさくの構造の制限
JR東船橋駅
周辺地区
東船橋1~4丁目
の各一部
約49.1ha H12.3.28
市告示
第51号
土地区画整理事業の事業効果の維持と無秩序な市街化を抑制するとともに、JR東船橋駅を中心とした日常生活における拠点機能の充実と、地域の環境に配慮した快適で良好な住宅市街地の形成と保持を図る。 用途の制限、容積率の最高限度、
敷地面積の最低限度、
高さの最高限度、かき又はさくの構造の制限
豊富・鈴身地区 豊富町、鈴身町及び
車方町の各一部
約48.0ha H20.11.18
市告示
第466号
(H13.3.30
市告示
第71号)
市北部に整備された工業団地「船橋ハイテクパーク」並びに関連する公共公益施設を含む区域で、研究開発型産業を中心とする低公害型工業系市街地の形成を目指す。 用途の制限、敷地面積の最低限度、
壁面の位置の制限、
高さの最高限度、形態又は意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限
坪井町
小松地区
坪井町の
一部
約3.9ha H13.3.30
市告示
第72号
既存住宅市街地の環境の保全、増進を図り、鉄道整備による利便性を活かしつつ優良な住宅市街地の形成を目指す。 用途の制限、敷地面積の最低限度、
形態又は意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限
船橋日大前
駅東地区
坪井町、坪井東1~6丁目及び
習志野台7丁目の
各一部
約65.5ha H15.11.11
市告示
第368号
新しい拠点となる地区にふさわしい土地利用と都市機能の充実を図り、自然と調和する魅力的な街並み景観と良好で質の高い住環境を形成し保持していくことを目指す。 用途の制限、敷地面積の最低限度、
壁面の位置の制限、
高さの最高限度、形態又は意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限
飯山満地区 飯山満町2、3丁目
及び芝山1、3丁目の
各一部
約22.6ha H27.12.18
市告示
第631号
(H20.11. 18
市告示第465号)
快適で利便性の高い商業・文化空間を創出しつつ、計画的かつ合理的な土地利用を誘導し、良好な都市環境を形成し、将来にわたり維持保全することを目指す。 道路:区画道路1~6号
用途の制限、敷地面積の最低限度、
壁面の位置の制限、
高さの最高限度、形態又は意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限
前原団地
地区
前原西6、8丁目及び
中野木2丁目の各一部
約13ha H21.2.10
市告示
第57号
周辺地域と調和のとれた街並みの形成に配慮し、基盤整備を始め、良質な住宅の供給、商業施設等の再生が図られつつあり、これまで培われてきた良好な住環境を継承し、保全することを目指す。 用途の制限、敷地面積の最低限度、
壁面の位置の制限、
高さの最高限度、形態又は意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限

前貝塚
イトーピア地区
 
前貝塚町の一部 約12.2ha H21.12.18
市告示
第526号
ゆとりと風格のある住環境を保全し、良好な街並みの形成を目指す。 用途の制限、敷地面積の最低限度、
高さの最高限度、
形態又は色彩その他の意匠の制限
新船橋駅東地区 北本町1丁目の一部 約11.9ha H23.7.15
市告示
第335号
山手地区のまちづくり目標を踏まえ、周辺市街地との調和や地区内の交通ネットワーク形成に配慮し、ゆとりある空間の創出やみどりの配置等に工夫を凝らした居住環境と便利で健康的な生活をサポートする機能を整備することにより、良好な景観を有する複合市街地の形成を目指す。

道路:区画道路1号~4号、東西道路、
南北道路、駅前通り
その他の公共空地:通路1号~3号、
広場1号・2号
用途の制限、容積率の最高限度、
建ぺい率の最高限度、敷地面積の最低限度、
壁面の位置の制限、高さの最高限度、
形態又は色彩その他の意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限

高根台団地地区 高根台1~3丁目及び
6丁目の
各一部
約31.2ha H23.8.16
市告示
第390号
大規模住宅団地の建替えとともに、地区の豊かな自然環境やオープンスペースの継承、多様かつ良質な住宅供給及び地域ニーズに対応する都市機能の集積、建物とランドスケープが一体となった良好な景観形成を推進し、住み続けられる街を目指す。 道路:区画道路1~5号、
自転車歩行者専用道路1号~5号、
歩行者専用道路
その他の公共空地:通路1号・2号
用途の制限、建ぺい率の最高限度、
敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、
高さの最高限度、
形態又は色彩その他の意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限
小室東地区 小室町の一部 約13.3ha H24.12.11
市告示
第589号

小室土地区画整理事業により創出される良好で質の高い住宅市街地の保全を図るとともに、緑に囲まれた地区の特性を活かし、隣接する千葉ニュータウンや既存集落と調和した魅力ある街並みや、快適で防災性に優れた居住環境を計画的に誘導し、良好な住宅市街地の形成・保全を目指す。

用途の制限、敷地面積の最低限度、
かき又はさくの構造の制限
上山ローズタウン地区 上山町3丁目の一部 約1.5ha H25.12.17
市告示
第647号
ゆとりとうるおいある住環境を維持・保全するとともに、良好な街並みの形成を図る。 用途の制限、敷地面積の最低限度、
高さの最高限度、壁面の位置の制限、
形態又は色彩その他の意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限
前原信和地区 前原東5丁目の一部 約4.1ha H28.9.30
市告示
第526号
ゆとりとうるおいある住環境を維持・保全するとともに、良好な街並みの形成を目指す。 用途の制限、敷地面積の最低限度、高さの最高限度、壁面の位置の制限、形態又は色彩その他の意匠の制限
前原東フレッシュタウン地区 前原東6丁目の一部 約9.1ha H28.9.30
市告示
第527号
共助を基盤とした安全安心で風格のある住環境を維持・保全するとともに、良好な街並みの形成を目指す。 用途の制限、容積率の最高限度、建ぺい率の最高限度、敷地面積の最低限度、高さの最高限度、形態又は色彩その他の意匠の制限
しらさぎ地区 大穴南1丁目の一部 約6.7ha

H30.3.23
市告示
第150号

ゆとりと潤いのある良好な住環境を維持・保全するとともに、良好な街並みの形成を図る。 用途の制限、高さの最高限度、壁面の位置の制限、形態又は色彩その他の意匠の制限
塚田駅南地区 行田1丁目の一部の区域 約5.8ha

H30.6.15
市告示
第395号

周辺市街地との調和や地区内外を連携する安全・安心な交通ネットワークの形成に配慮し、緑豊かでゆとりある空間の創出と日常生活において利便性を高める施設を誘導することにより、良好な景観と賑わいを備えた誰もが暮らしやすい街を目指す。

道路:区画道路1~4号
その他の公共空地:通路1~3号、緑道、広場1号・2号
用途の制限、容積率の最高限度、建ぺい率の最高限度、緑化率の最低限度、敷地面積の最低限度、壁面位置の制限、高さの最高限度、形態又は色彩その他の意匠の制限、かき又はさくの構造の制限

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