都市計画の土地利用

更新日:令和4(2022)年11月25日(金曜日)

ページID:P009888

 都市内の土地について、住居、商業、工業などの用途と機能を適正に配分すること、公共施設等に見合った建築密度を適正に配分すること、環境保全等の面から適正な空間を保持すること、景観を維持することなどの観点から、土地利用に一定の秩序を与え、良好な環境と機能を維持するため、土地利用に関する都市計画を定めています。

船橋市では、令和4年4月1日現在、以下のとおり都市計画決定しています。

土地利用の目次
用途地域 高度地区 高度利用地区 特定街区 防火地域・準防火地域
風致地区 駐車場整備地区 臨港地区 生産緑地地区

区域区分 (市街化区域・市街化調整区域)

区域区分は、無秩序な市街化を防止し、計画的な市街化を図るため、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分することをいいます(線引き)。
市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域であり、市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域のことです。
市街化区域内では、計画的な市街化を達成するため、道路、公園、下水道などの都市基盤施設の整備を重点的に進めることとされています。

区域区分(市街化区域・市街化調整区域)について
都市計画変更(決定)年月日 行政区域 都市計画区域 市街化区域 市街化調整区域

令和4年3月4日県告示第103号
(昭和45年7月31日県告示第489号) 

8,562ha 約 8,564ha 約 5,551ha 約 3,013ha

船橋市では、昭和45年の都市計画決定以来、定期的な見直し等を行ってきていますが、令和4年3月4日現在、市街化区域は約5,551ha(都市計画区域の64.8%)、市街化調整区域は約3,013ha(同35.2%)となっています。

※平成26年10月1日より行政区域面積は8,562haとなっていますが、都市計画区域及び市街化調整区域の面積の変更には都市計画法に定められた各種手続きが必要であり、都市計画区域及び市街化調整区域の面積は従来の数値のままとなっています。

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地域地区

地域地区は、都市計画区域内の土地を自然的条件や土地利用の動向などによって区分し、建築物などについて必要な制限を行うことにより、土地の合理的な利用を図り、都市の健全な発展と秩序ある整備に資するために定めるものです。

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用途地域

都市における住居、商業、工業といった土地利用は、似たようなものが集まっているとそれぞれにあった環境が守られ効率的な活動を行うことができます。しかし、種類の異なる土地利用が混じっていると、互いの生活環境や業務の利便が悪くなります。そこで、都市を住宅地、商業地、工業地など13種類の用途地域に区分し、建蔽率、容積率、建築物の高さの限度、敷地面積の最低限度を定めます。船橋市では、平成31年2月に船橋市用途地域指定基準を制定しております。 

用途地域に建てられる建築物の制限は建築指導課へ

用途地域一覧
用途地域 建蔽率(%) 容積率(%) 建築物の
高さの限度
面積(ha) 比率(%)
第一種低層住居専用地域 30,40,50 50,80,100,150 10m 約 1806 32.5
第一種中高層住居専用地域 60 200 約 1274 23.0
第二種中高層住居専用地域 60 200 約 9.8 0.2
第一種住居地域 60 200 約 959 17.2
第二種住居地域 60 200,300 約 188 3.4
準住居地域 60 200 約 70 1.3
近隣商業地域 80 200,300 約 88 1.6
商業地域 80 400,500,600,700,800 約 285 5.1
準工業地域 60 200,300 約 317 5.7
工業地域 60 200 約 206 3.7
工業専用地域 50,60 200 約 348 6.3
合計 約 5,551 100.0

令和4年3月4日変更船橋市告示第157号
(当初決定)昭和48年2月27日千葉県告示第155号
船橋市用途地域指定基準(PDF形式 65キロバイト)

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高度地区

日照、通風、採光などの市街地環境を維持するため、または土地利用の増進を図るため建築物の高さの最高限度等を定める地域地区です。
船橋市では、低層住宅と中高層住宅の調和的土地利用の実現を図るため、平成21年2月10日、従前の斜線制限型の高度地区を活かしつつ、最高高さの制限を新たに加えました。

高度地区について

種類

最高高さ

面積

都市計画変更(決定)年月日

第一種高度地区

20m 約 1,790ha

R.3.5.11 市告示375号
(S.48. 2.27 市告示第13号)

31m 約 93ha

第二種高度地区

20m 約 441ha
31m 約 794ha

約 3,118ha

高度地区は、下図のような北側斜線制限及び最高高さ制限です。この範囲を超えて建築物は建てられません。

高度地区

高度地区の規定書(PDF形式:151KB)
船橋都市計画高度地区運用基準(PDF形式:24KB)
高度地区運用基準(別表1)建替え特例の考え方(PDF形式:17KB)

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高度利用地区

土地利用が細分化され、土地を効率的に利用できていない地区に対し、「建築物の容積率の最高限度及び最低限度」、「建蔽率の最高限度」、「建築面積の最低限度」、「壁面の位置の制限」を定めることにより、小規模建築物を抑制するとともに敷地内に有効な空地を確保することにより、都市の環境改善や防災機能の向上を図る地域地区です。
船橋市では、高度利用地区の事例として、船橋駅前に「船橋FACE」などがあります。

高度利用地区一覧
名称 面積
(ha)
建築物の容積率の最高限度(%) 建築物の容積率の最低限度(%) 建築物の建蔽率の最高限度
(%)
建築物の建築面積の最低限度
(平方メートル)
壁面線の位置の制限 都市計画による容積率の制限
(%)
都市計画による建蔽率の制限
(%)
本町2丁目地区 約 1.3 700 300 70 200 600 80
但し、建築物の建蔽率の最高限度は建築基準法第53条第3項第1号又は第2号いずれかに該当する建築物にあっては10%を、同項第1号及び第2号に該当する建築物又は第5項第1号に該当する建築物にあっては20%を加えた数値とする。
本町7丁目地区 約 1.4 700 400 100 300 700 80
本町7丁目
第二地区
約 1.4 500 200 80 200 500 80
但し、耐火建築物にあっては100%
本町1丁目地区 約 1.3 900 400 70 300 800 80
但し、建築物の建蔽率の最高限度は建築基準法第53条第3項第1号又は第2号いずれかに該当する建築物にあっては10%を、同項第1号及び第2号に該当する建築物又は第5項第1号に該当する建築物にあっては20%を加えた数値とする。
本町4丁目地区 約 0.4 約 0.17 700 200 50 200 400
又は
600
80
約0.26 500
但し、建築物の建蔽率の最高限度は建築基準法第53条第3項第1号又は第2号いずれかに該当する建築物にあっては10%を、同項第1号及び第2号に該当する建築物又は第5項第1号に該当する建築物にあっては20%を加えた数値とする。
本町1丁目
第二地区

約 0.3

約 0.30  750 200 50 200 400
又は
600
80
約 0.03  550
但し、建築物の建蔽率の最高限度は建築基準法第53条第3項第1号又は第2号いずれかに該当する建築物にあっては10%を、同項第1号及び第2号に該当する建築物又は第5項第1号に該当する建築物にあっては20%を加えた数値とする。
合計 約 6.1 ー 

平成16年2月27日変更船橋市告示第63号
(当初決定)昭和46年9月4日市告示第51号

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特定街区

街区を単位として統一感のあるまちづくりを行うため、建築基準法の建蔽率、高さ等に関する一般的な制限を適用させず、 都市計画において建築物の容積率並びに高さの最高限度および壁面の位置の制限を定める地域地区です。
特定街区では、市街地環境の向上や地域の整備改善に寄与する程度に応じて、容積率を割り増すことができます。また、隣接する複数の街区を一体的に計画する場合には、街区間の容積率の移転が可能です。

特定街区一覧
名称 面積 建築物の容積率 建築物の高さの最高限度
本町1丁目特定街区 約 0.8ha 750% 高層部: 44.5m
中層部: 32.5m
低層部: 12.0m

本町1丁目特定街区では、複数の特定街区間での容積率の移転は行っておりません。

 

昭和50年12月16日決定船橋市告示第60号
船橋市特定街区運用基準(PDF形式 325キロバイト)

 船橋市特定街区運用基準実施細目(PDF形式307キロバイト)

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防火地域・準防火地域

市街地における火災の危険を防除するために、建築物の構造や材質を規制する地域地区です。
指定することで、一定規模以上の延べ面積や階数を有する建築物などに対し、構造や外壁の開口部、屋根の耐火性能の向上を義務付けます。

防火地域・準防火地域について
名称 面積 都市計画変更(決定)年月日
防火地域 約 32ha H.20.11.18 市告示第464号
(S.30.12.26 建告示第1567号)
準防火地域 約 379ha
約 411ha

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風致地区

貴重な緑を守り、調和のとれた街の景観を創り出すため、都市の良好な自然環境に富んでいる地域を、都市計画の中で風致地区に指定し、船橋市風致地区条例により、地区内での建築物の高さや規模を抑えるなど、一定の規制をすることによって、緑あふれた秩序ある街並みを維持しようとするものです。

詳しくは公園緑地課へ

風致地区一覧
名称 面積 都市計画変更(決定)年月日
葛飾風致地区 95.0ha S.48. 2.27 県告示第157号
(S.13.10.22 内務省告示第457号)
中山競馬場風致地区 89.1ha S.44. 4. 9 建設省告示第1356号
(S.13.10.22 内務省告示第457号)
法典風致地区 107.2ha S.60.11. 8 県告示第1123号
(S.13.10.22 内務省告示第457号)
滝不動風致地区 217.0ha S.48. 2.27 県告示第157号
(S.13.10.22 内務省告示第457号)
508.3ha

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駐車場整備地区

自動車交通が集中する市街地において、道路の効用を保持し、円滑な道路交通を確保するため、駐車施設の整備を促す地域地区です。

詳しくは道路計画課へ

駐車場整備地区一覧
名称 面積 都市計画決定年月日
JR船橋駅周辺駐車場整備地区 約 190ha H. 4. 4.21 市告示第 57号
JR西船橋駅周辺駐車場整備地区 約 34ha
約 224ha

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臨港地区

港湾の管理運営を円滑に行うため、港湾施設等が立地する区域などを定め、分区条例等港湾法に基づき必要な土地利用規制が課せられる地域地区です。
船橋市では、10種類ある分区のうち「商港区」「工業港区」「修景厚生港区」「漁港区」の4つが指定されています。

臨港地区一覧
名称 面積 都市計画変更(決定)年月日
千葉港臨港地区 約 93ha

R.3.3.19県告示第172号
(H. 20.8.15 県告示第641号)

臨港地区の区域図はこちら

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生産緑地地区

生産緑地地区とは、市街化区域内に位置し、良好な生活環境の確保に相当の効用があり、公共用地として適している農地等を都市計画に定め、計画的に保全することによって、公害や災害の防止に役立てるとともに良好な都市環境を形成しようとするものです。都市計画に定められることで、生産緑地法にて住宅の建築や宅地造成などが禁止され、農地等が計画的に保全されます。

生産緑地地区一覧
地区数 面積 都市計画変更(決定)年月日
486地区 約 171.10 ha R.3.12.28市告示第1050号
(S.61.12.23 市告示第171号)

生産緑地の詳細についてはこちら

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促進区域

促進区域は、区域内の土地所有者等による市街地の再開発等を促進するために定められる地域です。一定期間内に事業化されない場合は、市町村が代わりに事業を行うこととなります。なお、促進区域内では建築物の建築等が制限され、新築や改築、増築には都道府県知事の許可が必要になります。

船橋市では以下の2つの促進区域を定めています。

市街地再開発促進区域
名称 面積 都市計画決定年月日
船橋駅北口第二地区市街地再開発促進区域 約 1.4ha S.53. 3.31 市告示第19号

船橋駅北口第二地区第一種市街地再開発事業と同時に都市計画決定。
 

土地区画整理促進区域
名称 面積 都市計画決定年月日
坪井土地区画整理促進区域 約 65.4ha H. 7.10. 3 市告示第142号

※坪井特定土地区画整理事業と同時に都市計画決定。

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地区計画

地区計画とは、地区の課題や特徴を踏まえ、住民と市が連携しながら、地区の目指すべき将来像を設定し、その実現に向けて都市計画法に基づく指定を行い、将来に渡ってより良いまちづくりを進めていく手法です。
地区計画で決めたルールは地区内の方が守るべきルールとなるため、特徴的かつ統一的なまちづくりを地区全体で進めることができ、まちの魅力が向上します。

地区計画の詳細についてはこちら

地区計画一覧
名称 位置 面積 都市計画変更(決定)年月日 目標 地区整備計画の内容
やよい町
地区
坪井東5丁目の
一部

約 2.7ha

H9.1.17 
市告示
第7号
(H7.10. 3市告示第139号)

既存住宅市街地の環境の保全、増進を図り、鉄道整備による利便性を活かしつつ優良な住宅市街地の形成を目指す。

道路:区画道路1号~6号、
緑地:約0.13ha、用途の制限、
敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、
高さの最高限度、形態又は意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限
やよい町
第2地区
坪井東4丁目の
一部
約 2.0ha H9.1.17 市告示
第8号
(H7.10. 3 市告示第140号)
既存住宅市街地の環境の保全、増進を図り、鉄道整備による利便性を活かしつつ優良な住宅市街地の形成を目指す。 道路:区画道路1号、用途の制限、
敷地面積の最低限度、
壁面の位置の制限、高さの最高限度、
形態又は意匠の制限、かき又はさくの構造の制限
JR東船橋駅
周辺地区
東船橋1~4丁目
の各一部
約 49.1ha H12.3.28
市告示
第51号
土地区画整理事業の事業効果の維持と無秩序な市街化を抑制するとともに、JR東船橋駅を中心とした日常生活における拠点機能の充実と、地域の環境に配慮した快適で良好な住宅市街地の形成と保持を図る。 用途の制限、容積率の最高限度、
敷地面積の最低限度、
高さの最高限度、かき又はさくの構造の制限
豊富・鈴身地区 豊富町、鈴身町及び
車方町の各一部
約 48.0ha H20.11.18
市告示
第466号
(H13.3.30
市告示
第71号)
市北部に整備された工業団地「船橋ハイテクパーク」並びに関連する公共公益施設を含む区域で、研究開発型産業を中心とする低公害型工業系市街地の形成を目指す。 用途の制限、敷地面積の最低限度、
壁面の位置の制限、
高さの最高限度、形態又は意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限
坪井町
小松地区
坪井町の
一部
約 3.9ha H13.3.30
市告示
第72号
既存住宅市街地の環境の保全、増進を図り、鉄道整備による利便性を活かしつつ優良な住宅市街地の形成を目指す。 用途の制限、敷地面積の最低限度、
形態又は意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限
船橋日大前
駅東地区
坪井町、坪井東1~6丁目及び
習志野台7丁目の
各一部
約 65.5ha H15.11.11
市告示
第368号
新しい拠点となる地区にふさわしい土地利用と都市機能の充実を図り、自然と調和する魅力的な街並み景観と良好で質の高い住環境を形成し保持していくことを目指す。 用途の制限、敷地面積の最低限度、
壁面の位置の制限、
高さの最高限度、形態又は意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限
飯山満地区 飯山満町2、3丁目
及び芝山1、3丁目の
各一部
約 22.6ha H27.12.18
市告示
第631号
(H20.11. 18
市告示第465号)
快適で利便性の高い商業・文化空間を創出しつつ、計画的かつ合理的な土地利用を誘導し、良好な都市環境を形成し、将来にわたり維持保全することを目指す。 道路:区画道路1~6号
用途の制限、敷地面積の最低限度、
壁面の位置の制限、
高さの最高限度、形態又は意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限
前原団地
地区
前原西6、8丁目及び
中野木2丁目の各一部
約 13ha H21.2.10
市告示
第57号
周辺地域と調和のとれた街並みの形成に配慮し、基盤整備を始め、良質な住宅の供給、商業施設等の再生が図られつつあり、これまで培われてきた良好な住環境を継承し、保全することを目指す。 用途の制限、敷地面積の最低限度、
壁面の位置の制限、
高さの最高限度、形態又は意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限

前貝塚
イトーピア地区
 
前貝塚町の一部 約 12.2ha H21.12.18
市告示
第526号
ゆとりと風格のある住環境を保全し、良好な街並みの形成を目指す。 用途の制限、敷地面積の最低限度、
高さの最高限度、
形態又は色彩その他の意匠の制限
新船橋駅東地区 北本町1丁目の一部 約 11.9ha H23.7.15
市告示
第335号
山手地区のまちづくり目標を踏まえ、周辺市街地との調和や地区内の交通ネットワーク形成に配慮し、ゆとりある空間の創出やみどりの配置等に工夫を凝らした居住環境と便利で健康的な生活をサポートする機能を整備することにより、良好な景観を有する複合市街地の形成を目指す。

道路:区画道路1号~4号、東西道路、
南北道路、駅前通り
その他の公共空地:通路1号~3号、
広場1号・2号
用途の制限、容積率の最高限度、
建ぺい率の最高限度、敷地面積の最低限度、
壁面の位置の制限、高さの最高限度、
形態又は色彩その他の意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限

高根台団地地区 高根台1~3丁目及び
6丁目の
各一部
約 31.2ha H23.8.16
市告示
第390号
大規模住宅団地の建替えとともに、地区の豊かな自然環境やオープンスペースの継承、多様かつ良質な住宅供給及び地域ニーズに対応する都市機能の集積、建物とランドスケープが一体となった良好な景観形成を推進し、住み続けられる街を目指す。 道路:区画道路1~5号、
自転車歩行者専用道路1号~5号、
歩行者専用道路
その他の公共空地:通路1号・2号
用途の制限、建ぺい率の最高限度、
敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、
高さの最高限度、
形態又は色彩その他の意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限
小室東地区 小室町の一部 約 13.3ha H24.12.11
市告示
第589号

小室土地区画整理事業により創出される良好で質の高い住宅市街地の保全を図るとともに、緑に囲まれた地区の特性を活かし、隣接する千葉ニュータウンや既存集落と調和した魅力ある街並みや、快適で防災性に優れた居住環境を計画的に誘導し、良好な住宅市街地の形成・保全を目指す。

用途の制限、敷地面積の最低限度、
かき又はさくの構造の制限
上山ローズタウン地区 上山町3丁目の一部 約 1.5ha H25.12.17
市告示
第647号
ゆとりとうるおいある住環境を維持・保全するとともに、良好な街並みの形成を図る。 用途の制限、敷地面積の最低限度、
高さの最高限度、壁面の位置の制限、
形態又は色彩その他の意匠の制限、
かき又はさくの構造の制限
前原信和地区 前原東5丁目の一部 約 4.1ha H28.9.30
市告示
第526号
ゆとりとうるおいある住環境を維持・保全するとともに、良好な街並みの形成を目指す。 用途の制限、敷地面積の最低限度、高さの最高限度、壁面の位置の制限、形態又は色彩その他の意匠の制限
前原東フレッシュタウン地区 前原東6丁目の一部 約 9.1ha H28.9.30
市告示
第527号
共助を基盤とした安全安心で風格のある住環境を維持・保全するとともに、良好な街並みの形成を目指す。 用途の制限、容積率の最高限度、建ぺい率の最高限度、敷地面積の最低限度、高さの最高限度、形態又は色彩その他の意匠の制限
しらさぎ地区 大穴南1丁目の一部 約 6.7ha

H30.3.23
市告示
第150号

ゆとりと潤いのある良好な住環境を維持・保全するとともに、良好な街並みの形成を図る。 用途の制限、高さの最高限度、壁面の位置の制限、形態又は色彩その他の意匠の制限
塚田駅南地区 行田1丁目の一部の区域 約 5.8ha

H30.6.15
市告示
第395号

周辺市街地との調和や地区内外を連携する安全・安心な交通ネットワークの形成に配慮し、緑豊かでゆとりある空間の創出と日常生活において利便性を高める施設を誘導することにより、良好な景観と賑わいを備えた誰もが暮らしやすい街を目指す。

道路:区画道路1~4号
その他の公共空地:通路1~3号、緑道、広場1号・2号
用途の制限、容積率の最高限度、建ぺい率の最高限度、緑化率の最低限度、敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、高さの最高限度、形態又は色彩その他の意匠の制限、かき又はさくの構造の制限

南船橋駅南口地区 若松2丁目の一部の区域 約4.5ha R3.5.11
市告示
第376号
道路・広場等の都市基盤施設を整備し、商業施設や福祉施設等の多様な生活サービス施設の集積と都市型住宅の適切な配置によって、新しい拠点となる地区にふさわしい土地利用と都市機能の充実を図るとともに、周辺環境と調和した憩いと賑わいのある市街地の形成を目指す。

(主要な公共施設)

道路:地区内幹線道路1号

広場:広場

その他公共空地:交通広場

(地区施設)

道路:区画道路1号・2号
その他公共空地:歩道状空地1号・2号、広場状空地1号・2号
用途の制限、容積率の最高限度、建蔽率の最高限度、敷地面積の最低限度、壁面の位置の制限、高さの最高限度、形態又は色彩その他の意匠の制限、かき又はさくの構造の制限

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