2.建築制限(3)用途地域

更新日:平成31(2019)年1月15日(火曜日)

ページID:P002585

市街化区域に定められた区域には、都市計画法による用途地域が定められています。
建築物を建築しようとする場合、その建築敷地がどの用途地域に含まれているかにより建築物の使用できる用途が制限されます。
また、用途地域の指定にあわせて建ぺい率と容積率の限度が定められています。

用途制限

 用途地域は下記の表のように12種類があり、それぞれの地域内の土地において建築できる、または、建築してはならない建築物の種類(用途)が定められています。
 個人が一戸建ての住宅を建築しようとする場合、用途制限上は工業専用地域以外の地域で建築が可能ですが、第1種低層住居専用地域において、住宅のうち事務所・店舗等の用途を兼ねる住宅を建築しようとする場合には、住宅以外の部分の床面積が50平方メートル未満で、かつ述べ面積の2分の1以下に制限されます。 

用途地域の種類と性格
用途地域 特徴
第1種低層住居専用地域 低層住宅地における良好な住居の環境を保護するために定める地域
第2種低層住居専用地域 低層住宅地における良好な住居の環境を保護しつつ、地域の利便性のため小規模店舗等の立地を認める地域(船橋市は指定なし)
第1種中高層住居専用地域 中高層住宅地における良好な環境を保護するために定める地域
第2種中高層住居専用地域 中高層住宅地における良好な環境を保護しつつ、中規模店舗等の立地を認める地域
第1種住居地域 住居の環境を保護するために定める地域
第2種住居地域 住居と店舗・事務所等の併存を図りつつ、主として住居の環境を保護するために定める地域
準住居地域 道路沿道地域にふさわしい業務の利便増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するために定める地域
近隣商業地域 近隣の住宅地の住民に対する日用品供給を主体とする商業その他の業務の利便を増進するために定める地域
商業地域 主として、商業その他の業務の利便を増進するために定める地域
準工業地域 主として、環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するために定める地域
工業地域 主として、工業の利便を増進するために定める地域
工業専用地域 住宅の混在を防止し、工業の利便を増進するために定める地域

建ぺい率制限

建ぺい率とは、建築物の建築面積(およそ1階部分の床面積)の敷地面積に対する割合のことをいいます。

建ぺい率 = 建築面積÷敷地面積×100(%)

建築物を計画する場合には、この数値が各用途地域ごとに都市計画で定められた建ぺい率の限度(下記の表)以下でなければなりません。

容積率制限

容積率とは、建築物の延べ面積(各階の床面積をすべて足したもの)の敷地面積に対する割合のことをいいます。

容積率=延べ面積÷敷地面積×100(%)

建築物を計画する場合には、この数値が各用途地域ごとに定められた容積率の限度(下記の表)以下で、かつ前面道路(幅員12m未満の場合)による数値以下でなければなりません。
たとえば、第1種中高層住居専用地域(容積率200%)の建築敷地で前面道路の幅が4mの場合は、下記の式の通りとなり、この敷地における容積率の限度は、[2]の160%となります。

  [1] 用途地域による容積率の限度:200%
  [2] 前面道路による容積率の限度:4m×4/10=16/10=160%

なお、容積率の算定に用いる建築物の延べ面積には、下記に掲げる建築物の部分は算入しません。(ただし、延べ面積に算入しない部分については、建築物の各階の床面積の合計に下記の割合を乗じて得た面積を限度とします。)

容積率算定の延べ面積に算入しない建築物の部分
対象の建築物の部分 各階の床面積の合計に乗ずる割合
自動車車庫等部分 5分の1
備蓄倉庫部分 50分の1
蓄電池設置部分 50分の1
自家発電設備設置部分 100分の1
貯水槽設置部分 100分の1
宅配ボックス設置部分 100分の1
建ぺい率・容積率制限
用途地域 建ぺい率(%) 容積率([1]又は[2]のうち小さい数値以下)
[1]用途地域による数値(%) [2]前面道路による数値(幅員12m未満の場合)
第1種低層住居専用地域 40,50 80,100,150 前面道路の幅員(m)×10分の4
第2種低層住居専用地域 60 200
第1種中高層住居専用地域 60 200
第2種中高層住居専用地域 60 200
第1種住居地域 60 200
第2種住居地域 60 200,300
準住居地域 60 200
近隣商業地域 80 200,300 前面道路の幅員(m)×10分の6
商業地域 80 400,500,600,700,800
準工業地域 60 200,300
工業地域 60 200
工業専用地域 50,60 200
市街化調整区域※ 50 100 なし

※ 市街化調整区域については、宅地課(6階)にご相談下さい。
※ 各欄に2以上の数値があるものは、そのうちのひとつが都市計画で決定されていますので、都市計画課(5階)で確認して下さい。 

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