中高層建築物の建築に関わる手続き

更新日:令和元(2019)年5月1日(水曜日)

ページID:P000276

根拠法令

目的と概要

建築物は、法令の範囲内であれば、建築主の創意工夫の下に自由に計画し建築することができますが、建築物によっては、近隣居住環境に少なからず影響を及ぼすことがあり、建築主と近隣居住者等との間に紛争が生じることがあります。
船橋市では、建築紛争の予防と調整を図るため、条例を制定し、建築主に建築計画の周知を義務づけるとともに、建築紛争解決のため、あっせん及び調停制度を設けております。

用語の説明

中高層建築物

建築基準法第2条第1号に規定する建築物で、高さが10mを超えるもの又は地上3階以上のものが対象となります。(建築物の用途に関係なく、船橋市内全域が対象です。)
ただし、地上3階以上であっても、高さが10m以下の建築物で建築主自身が生活の本拠とする専用住宅は対象外です。
なお、増改築の場合は、増改築部分のみが対象となります。

建物の高さ

建築物の高さは、建築基準法施行令第2条第1項第6号に規定する高さ(建築物の最高の高さ)となります。

近隣居住者等

近隣居住者等は、次のいずれかに該当する者となります。近隣居住者等の範囲図参照

  1. 中高層建築物の敷地境界線から建築物の高さの2倍の水平距離の範囲内の、土地又は建築物の所有者・居住者
  2. 中高層建築物により、冬至の真太陽時の午前8時から午後4時までに日影を生じる範囲内で、中高層建築物の外壁又はこれに代わる柱の面からその高さの2.5倍の水平距離の範囲内の、土地又は建築物の所有者・居住者
  3. 中高層建築物による電波障害の影響を著しく受けると認められる者

建築紛争

建築紛争とは、中高層建築物の建築に伴って生じる近隣居住環境への影響(日照の阻害、交通の支障、電波障害、工事中の騒音・振動等)に起因する近隣居住者等と建築主との民事上の紛争をいいます。なお、下記の問題は、これに該当しません。

  • 条例に該当しない建築物の建築に伴う問題
  • 建築工事における補償の問題(金銭補償、営業補償等)
  • 生活行為に係る問題(騒音、ゴミ問題、路上駐車等)
  • 不動産売買におけるトラブル
  • 解体工事に係る問題

建築確認申請等

建築基準法第6条第1項若しくは第6条の2第1項の規定による確認の申請、又は同法第18条第2項の規定による計画の通知をいいます。

建築主の手続き

手続きのフロー

建築主は、中高層建築物の建築にあたっては、近隣居住環境が健全に維持されるよう、必要な対策等を講じてください。
また、下記の順序で手続きを行い、建築確認申請等の手続き前までに終了させてください。

標識の設置

建築主は、近隣居住者等に中高層建築物の建築計画を周知するため、建築予定地に標識(第14号様式)を設置してください。

標識の設置場所

  • 標識は、前面道路に接した建築予定地内に設置してください。
  • 建築予定地が、複数の道路に接する場合は、それぞれに標識を設置してください。
  • 標識は、風雨等で容易に破損又は倒壊しない方法で設置し、設置期間中の維持管理をしてください。

標識の設置期間

標識は、建築確認申請等をする日の少なくとも30日前から、建築基準法第89条に規定する確認の表示をする日まで設置してください。

標識設置報告書の提出

標識の設置後、7日以内に標識設置報告書(第15号様式)に関係図書を添えてご提出ください。

作成要領

  • 提出部数は各1部です。
  • 関係図書の図面全てに、方位と縮尺をご記載ください。
  • 縮尺は、A3を限度として、わかりやすいものにしてください。
  • 必要に応じて電波障害調査報告書・造成計画図等をご提出いただく場合があります。

提出書類と注意事項

標識設置時の提出書類
書類名 注意事項
標識設置報告書 標識と標識設置報告書の記載内容に相違がないようにしてください。
延べ面積欄には、容積対象延べ面積と総延べ面積を併記してください。
標識設置報告書の記入例(PDF)
標識設置報告書の別紙 遠景・近景の写真を添付してください。
近景の写真は、標識の記載内容が確認できるものにしてください。
複数の標識を設置する場合は、それぞれの写真を添付してください。
別の用紙を用いた場合は、様式内の標識設置位置・写真貼付欄に「別紙のとおり」とご記載ください。
標識設置報告書の別紙の記入例(PDF)
案内図 建築物とその位置を明示する地形図にしてください。
案内図の作成例(PDF)
近隣居住者等範囲図 現況を正確に把握した上で、作成してください。
敷地境界線、建築物の配置・用途(空地の場合は現況)をご記載ください。
道路には幅員をご記載ください。
範囲内の土地又は建築物に番号を付して、後日提出する説明結果報告書の番号と一致させてください。
冬至の真太陽時の午前8時から午後4時までの日影図を併記してください。
日影は平均地盤面からの高さ0m、北緯36°で作成してください。
近隣居住者等範囲図の作成例(PDF)
配置図 建築物の外壁から敷地境界線までの4方向の最小壁面距離をご記載ください。(壁心ではなく外面からの寸法です。)
平面図 各住戸の面積をご記載ください。(間取りは空白でも結構です。)
立面図 4方向の図面とし、建築物の高さをご記載ください。
説明資料 説明すべき事項(規則第21条第2項)に漏れがないようにしてください。
説明資料の作成例(PDF)
標識設置報告書の別紙1 ワンルーム形式共同住宅(専用面積25平方メートル未満の住戸が8戸以上の共同住宅又は長屋)に該当する場合に、提出が必要です。

標識の記載事項の変更

標識の記載事項に変更が生じた場合は、速やかに現地の標識の記載事項を訂正し、標識記載事項変更届(第16号様式)とその変更に係る書類(写真・図面等)をご提出ください。
また、変更内容によっては近隣居住者等への周知を再度行っていただきます。

標識の撤去

建築計画の変更により中高層建築物に該当しなくなった場合や建築計画を中止した場合は、速やかに現地標識を撤去し、標識撤去報告書(第17号様式)を提出してください。
また、変更内容や中止について近隣居住者等へ周知してください。

近隣居住者等への説明

建築主は、標識設置報告書の提出後、速やかに近隣居住者等に対し、中高層建築物の建築計画をご説明ください。

説明の方式

近隣居住者等への説明には、個別説明と説明会の2つの方法があります。

説明の留意事項

個別説明
  • 近隣居住者等へ個別訪問して、説明資料を基に説明する方式です。
  • 近隣居住者等が不在の場合は、説明資料等をポスト等に投函した上で、合計3日以上の訪問を行い、説明に漏れがないようにしてください。
  • 船橋市内在住の近隣居住者等には、直接面会しご説明ください。
  • 船橋市外在住の近隣居住者等には、説明資料等を郵送しての周知でも結構です。
  • 説明範囲内となる隣接市の居住者には、直接面会しご説明ください。
  • 共同住宅でオートロック等の理由で個別訪問できない場合は、賃貸住宅は所有者、分譲住宅は管理組合の理事長より指示を受けて、居住者への周知を行ってください。(管理人や管理会社が窓口の場合は、所有者や理事長に連絡をとってもらい、その指示を受けてください。 )
  • 近隣居住者等より説明会開催の要望が出た場合は、説明会方式での説明を行ってください。
説明会
  • 建築物の用途が特殊又は規模が大きく周辺への影響も大きい場合等に、近隣居住者等を一堂に集めて説明する方式です。
  • 説明会に出席できなかった者には、再度説明会を開くか、個別訪問をして、近隣居住者等への説明に漏れがないようにしてください。
その他
  • 駐輪場、公園、駅、線路等がある場合も、所有者への説明が必要です。
  • 所有者は、法務局等でご確認ください。
  • 工事中の諸問題に関しては施工者がご説明ください。施工者が未定の場合は、決定事項について概略的に説明し、施工者が決定次第、詳細をご説明ください。
  • 建築主より委任を受けて説明する場合は、その旨を明らかにしてください。
  • ワンルーム形式共同住宅に該当する場合、近隣居住者等の加入する自治会長・町会長に対しても説明する必要があります。

説明すべき事項

建築主は、近隣居住者等に対し、次の事項について説明資料をもとにご説明ください。

  1. 中高層建築物の敷地の位置・形態・規模
  2. 中高層建築物の敷地内における位置、付近の建築物等の概要
  3. 中高層建築物の形態・規模・構造・用途
  4. 中高層建築物の工期・工法・作業方法等
  5. 中高層建築物の工事による危害の防止策(騒音・振動など)
  6. 中高層建築物の建築に伴って生じる近隣居住環境に及ぼす影響とその対策(日照・プライバシーなど)

近隣居住者等への対応

建築主は、説明に際し、近隣居住者等から質問や要望等が出た場合、下記の点に留意して、直ちにご対応ください。

  • 質問・要望等は、一定の期限を設け、まとめて出してもらい、それに対して1つ1つ明確に回答するようにしてください。
  • 要望に対し実行できないことについては、その場限りの安請け合いをしないようにしてください。
  • 質問・要望及び回答は、できる限り文書でやり取りするようにしてください。
  • 話し合いの結果、建築計画に変更が生じた場合は、計画変更後の資料で近隣居住者等への周知を行ってください。

説明結果報告書の提出

説明会等が終了次第、説明結果報告書(第18号様式)に、説明資料を添えて、速やかにご提出ください。
説明方式により報告書の様式が異なります。

作成要領

  • 提出部数は1部です。
  • 説明資料の図面全てに、方位・縮尺をご記載ください。
  • 縮尺は、A3を限度として、わかりやすいものにしてください。
  • 近隣居住者等の署名や捺印は不要です。
  • ごみ置き場について、クリーン推進課と事前協議した場合は、クリーン推進課発行の通知書と確認済印が押された配置図の写しをご提出ください。

注意事項

説明結果報告書の注意事項
項目名 注意事項
建築主 建築主が法人の場合は、事務所の所在地、名称・代表者名をご記載ください。
住所は、丁目・番・号までご記載ください。
建築物の名称 仮称の場合は、「(仮称)~共同住宅」のようにご記載ください。
敷地の地名地番 地番は、枝番までご記載ください。
説明資料 挨拶文・説明資料・図面等、説明に用いた書類名をご記載ください。
番号 近隣居住者等範囲図に記載した番号と一致させてください。
土地や建築物の所有者、居住者の別を番号の下にご記載ください。(店舗の場合も同様です。)
住所及び氏名 近隣居住者等の現住所と氏名・名称をご記載ください。
現住所が市外の場合は、市外の住所をご記載ください。
説明月日 訪問日(説明日)をご記載ください。
3日以上訪問しても全て不在だった場合は、全ての訪問日をご記載ください。
説明者 説明者の氏名をご記載ください。
質問・要望事項等 近隣居住者等からの質問・要望事項等を簡潔にご記載ください。
要望がなかった場合は、「特になし」とご記載ください。
不在投函後、連絡がなかった場合は「提出日現在連絡なし」とご記載ください。
応答・対応 質問・要望事項等に対する応答・対応をご記載ください。
やむを得ず説明資料を投函や郵送した場合は、その旨をご記載ください。

作成例

主な関連事項

宅地課

開発行為の許可

開発行為に該当する場合は、都市計画法の規定に基づく許可が必要です。

住宅建築事業

開発行為を伴わない3階以上の住宅建築事業については、船橋市宅地開発事業に関する要綱に基づく協議が必要です。 (当該事業に係る土地の面積が500平方メートル未満のものを除きます。)

規制規模未満の開発行為

市街化区域内で行う開発行為でも500平方メートル未満の土地の場合は開発許可の対象外となりますが、 隣接する土地所有者が同一である等の残地が存在する場合は、届出が必要になります。

クリーン推進課

4戸以上の共同住宅・長屋住宅等の建築物を建築する場合等は、クリーン推進課とごみ置き場に関わる事前協議が必要となります。

様式・手引き

 このページにある様式は、下記のページでダウンロードできます。

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宅地課 相談係

〒273-8501千葉県船橋市湊町2-10-25

受付時間:午前9時から午後5時まで 休業日:土曜日・日曜日・祝休日・12月29日から1月3日

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