開発許可などについて

開発許可制度について

開発許可制度は、都市の周辺部における無秩序な市街化を防止するため、都市計画区域内の開発行為について公共施設や排水設備等必要な施設の整備を義務付けるなど良質な宅地水準を確保することを目的としています。

船橋市宅地開発事業に関する要綱について

都市計画法と併せて、都市施設の整備を図り、住環境の保全を図っております。「船橋市宅地開発事業に関する要綱」により協議を行い、事業者に協力を要請しております。

開発許可等申請手続の流れ（フロー）

開発行為とは

都市計画法第29条による開発行為（500平方メートル以上は開発行為の許可が必要）
主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいいます。（都市計画法第4条第12項）

1. 土地の「区画」の変更
   ※道路等の公共施設の新設改廃を行う行為をいう。
2. 土地の「形」の変更
   土地の切土・盛土を行う行為をいう。
   但し、建築物の建築又は特定工作物の建設行為自体と不可分な一体の工事と認められる基礎打ち、土地の掘削等の行為は該当しない。
   開発行為として判断する切土・盛土の範囲について
   ア、 土砂の搬出入がある場合。
   イ、 30cmを超える土砂の移動がある場合。（30cm以下の土砂の移動は整地と考える。）
   ウ、 一部に切土・盛土が発生する場合で、1m以上の擁壁が伴う場合。
3. 土地の「質」の変更
   ※農地等宅地以外の土地を宅地とする行為をいう。
   宅地とは、次の土地をいう。
   ア、区画整理事業・公有水面埋立事業・その他法律に基づき各公共施設の整備が行われた土地。
   イ、土地登記簿地目又は土地の課税台帳の現況地目がおおむね10年以上前より宅地であるもの。
   ウ、適法な建築物の敷地として利用されている土地又は適法な建築物の敷地として利用されていた土地。

適用範囲

開発許可の適用範囲について、市街化区域において500平方メートル以上の規模の開発行為を行う場合は、開発許可の対象となり、技術基準が設けられています。また、市街化調整区域については、市街化を抑制すべき区域ですから、面積規定はなく、すべて開発許可の対象となり、技術基準とともに立地基準を満たさないと開発行為を行うことは出来ません。

規制規模未満の開発行為

市街化区域内において行う開発行為で、500平方メートル未満のものは、開発許可の対象となりません。ただし、新たに行おうとする開発行為が従前に行われた開発行為に関連し、建築基準法に基づく確認済証の交付後（道路位置指定による場合はその指定後）、6カ月間を経過していない場合は、一体の開発と判断され、合計面積が500平方メートル以上の開発行為として許可が必要となる場合がありますのでご注意下さい。なお、500平方メートル未満の開発行為を行う場合で、隣接する土地所有者が同一であるなどの残地が存在する場合は、届け出が必要となります。

届け出が必要となる例

・開発行為は500平方メートル未満であるが、隣接する土地に一体利用可能な駐車場や農地などがあり、両者を合計すると500平方メートル以上となる。
・道路位置指定を受けようとする500平方メートル未満の開発行為の計画に、その指定により新たに建築物の建築が可能となる隣接土地が発生し、両者を合計すると500平方メートル以上となる場合。

※規制規模未満の開発行為につきましては、宅地課審査係（電話047-436-2693）までご相談下さい。

技術基準

開発行為に一定の技術的水準を保たせるために、都市計画法第33条により技術基準が設けられています。また、船橋市では、更なる住環境の保全を目的に「船橋市宅地開発事業整備基準」を設け運用しています。

立地基準

市街化調整区域では、技術基準に加え、都市計画法第34条による立地基準を満たしているもの及び都市計画法に基づく開発行為等の基準に関する条例の適用を受ける開発行為のみ例外的に許可されます。

開発行為を伴わない住宅建築事業について

船橋市では、開発行為を伴わない3階以上の住宅建築事業についても、「船橋市宅地開発事業に関する要綱」により協議を行い、事業者に協力を要請しております。

その他

• 平成15年4月1日より、盛土行為を伴う開発計画は、「船橋市土砂等の埋立て等による土壌の汚染及び災害の発生の防止に関する条例」に基づく許可が別途必要となる場合がありますのでご注意ください。この条例の主な内容は、土地の埋立・たい積行為に関するページを参照してください。
• 景観法、景観条例に基づく届出制度（都市計画課）

事前審査申請書類の作成要領については、宅地課窓口にてご相談ください。